Pregúntale a los especialistas: ¿Cómo comprar una propiedad a crédito en USA?
Sergio Chanteiro de FSR y Gastón Schneider de QKapital nos cuentan cómo puedes hacer para comprar una propiedad a crédito en USA si vives en otro país, cuáles son los costos y los aspectos claves para invertir con crédito.
¿Cómo comprar una propiedad a crédito en USA si vivo en otro país?
Gastón Schneider: Es muy fácil, no hace falta venir físicamente a Estados Unidos para comprar la propiedad tampoco para sacar el crédito. El crédito hipotecario se puede sacar mandando toda la documentación por mail o por WhatsApp. Se trabaja de forma paralela, se precalifica al cliente, se escoge la propiedad y se puede hacer desde donde estés. La transacción y la firma de la compra se realiza desde la embajada de Estados Unidos en el país de origen, en una escribanía o de forma digital.
Sergio Chanteiro: No es un requerimiento estar presente para hacer la elección de la propiedad, el cierre, la escrituración y conseguir la financiación.
¿Cuál es el monto del pago inicial para invertir con crédito siendo extranjero?
Gastón Schneider: Para un crédito hipotecario el mínimo es un 30% del valor de la propiedad, en algunos casos el 25%.
¿Es Florida el mejor estado para invertir en USA o existen mejores oportunidades en otros estados?
Sergio Chanteiro: Posibilidad de compra hay en todos los estados. Florida, hoy por hoy, es el mejor estado para un inversionista por el crecimiento que estamos teniendo y la migración de otros estados, no solo las personas sino también las empresas. Creo que es uno de los estados más buscados para radicarse y para invertir. Hay impuestos que otros estados lo tienen y que en Florida. Para los inversionistas sudamericanos Florida siempre fue el punto de acercamiento y de elección por la cercanía. Además, por el posicionamiento que está teniendo a nivel global principalmente el sur de la florida como un lugar para estar y desarrollarse.
¿Cuáles son los “costos ocultos” que debo considerar a la hora de comprar una propiedad a crédito siendo extranjero?
Sergio Chanteiro: Para los compradores a diferencia de muchos sistemas de Latinoamérica, las comisiones las paga el vendedor. Los gastos para compradores generalmente son muy bajos. Si eligen una hipoteca tendrán los gastos relacionados a al monto de la hipoteca, pero si compran en efectivo los gastos se pueden reducir dependiendo del valor de compra de la propiedad porque hay gastos que son fijos y hay gastos que son proporcionales al monto de compra. Si es en efectivo, entre un 1% y 1,5% y con financiación entre el 4% y 5%.
No hay gastos ocultos, todo es muy transparente y está escrito en los contratos, no hay ninguna sorpresa al momento en comprar.
Gastón Schneider: Con respecto al crédito, se hace un estimado de buena fe al principio que es el que muestra el valor de compra con los gastos estándares bancarios y aplicables a esa compra en particular. En promedio, el rango tiene que ser entre 3 y 4% y dependiendo el monto puede llegar a 5% porque se componen varias categorías de gastos relacionados con el banco, el abogado, la compañía de título, el seguro de la propiedad y los gastos del condominio que están comprando.
¿Puedo comprar una propiedad a título personal y luego pasarla a nombre de una LLC?
Sergio Chanteiro: Habitualmente hacemos un contrato a título personal y agregamos que vamos a formar una compañía. Conformar en USA una compañía es muy sencillo y lleva 24 horas, el cierre se hace a nombre de la compañía. El contador seguramente impute todos los fondos que hizo la persona física y los va a poner como un aporte de capital de esa compañía. En caso de que quieran comprar con hipoteca, van a tener que esperar el número de identificación tributaria para poder abrir la cuenta bancaria y así poder procesar el préstamo con el banco.
Gastón Schneider: Se puede hacer el contrato a nombre personal y después transformar a una LLC. Como el cliente va a ser el garante de la LLC no hay ningún problema para el banco, entiende que está en proceso de apertura de una LLC tomándolo como aporte de capital. Luego que esté abierta puede seguir haciendo las transacciones. No es un impedimento comenzar haciendo aportes de manera personal para el crédito.
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