Un mercado de la vivienda más fuerte en todos los ámbitos
Por Zillow Research
El mercado de la vivienda en venta mostró una fuerza increíble en 2020, y esperamos que 2021 sea aún más fuerte.
La demanda sigue siendo alta, y se espera que aumente en las ciudades a medida que las economías se reabran. Se espera que el crecimiento anual de las ventas de viviendas sea el más alto en casi 40 años, ya que la seguridad vital y financiera hace que más vendedores entren en el mercado para satisfacer la fuerte demanda y la tecnología permite una conexión más rápida con los compradores interesados. Aun así, es probable que los precios de la vivienda, los tipos hipotecarios y los alquileres aumenten, lo que supondrá un reto de asequibilidad que habrá que afrontar.
Esperamos que 2021 sea un año diferente a cualquier otro, ya que el mercado de la vivienda responde a los retos y a las preferencias cambiantes que surgieron en 2020.
Estas son nuestras audaces predicciones para 2021:
El crecimiento de las ventas de viviendas será el mayor desde los años 80
2020 ha sido un año notablemente fuerte para el mercado de la vivienda, con las ventas con un crecimiento de casi un 6% desde 2019 a pesar de presionar esencialmente, ‘pausa’ durante unas semanas la temporada de compras de primavera. Zillow espera que esa marca se rompa el próximo año, pronosticando un crecimiento anual del 21,9% para un total de casi 6,9 millones de viviendas vendidas. Sería el mayor crecimiento anual de ventas desde 1983.
Estas perspectivas optimistas se deben en gran medida a la solidez actual del mercado, incluso en una temporada que suele ser más lenta para la venta de viviendas, y a factores demográficos que indican que la demanda seguirá siendo fuerte. Además, alrededor de un tercio de los propietarios de viviendas que están pensando en vender en los próximos tres años citaron la incertidumbre vital y financiera como razones para no vender este otoño. La puesta en marcha de la vacuna COVID-19 y la posterior recuperación económica esperada deberían sacar a muchos de los márgenes, añadiendo más inventario para satisfacer la fuerte demanda de viviendas y creando así más transacciones.
La demanda de vivienda urbana aumentará en 2021
La vida urbana densa ha tenido una mala reputación este año debido a la pandemia, pero la vida en la ciudad disfrutará casi con toda seguridad de un renacimiento en 2021.
Al verse obligados a utilizar sus casas como oficinas y aulas, el antiguo equilibrio entre más espacio y proximidad a los servicios urbanos locales se rompió cuando esos servicios se cerraron en gran medida, lo que llevó a muchos a creer que la desaparición de las ciudades era inminente. Pero la investigación de Zillow demostró que, aunque los mercados de vivienda suburbana tenían una ligera ventaja sobre los urbanos, las ciudades estaban lejos de estar muertas. La competencia por la vivienda fue feroz en todos los ámbitos en 2020, con los días de espera, los precios de lista y la proporción de viviendas que se venden por encima del precio de lista aumentando a un ritmo constante tanto en las zonas urbanas como en las suburbanas.
En 2021, los que hayan abandonado temporalmente las ciudades durante la pandemia probablemente regresarán a medida que la vacuna esté más disponible y las economías locales comiencen a abrirse de nuevo.
Los adultos jóvenes volvieron a vivir con sus padres a un ritmo mucho mayor este año que el anterior, con casi 2 millones de personas de 18 a 25 años que seguían viviendo en casa en agosto. La mayoría de esta cohorte de edad tiende a ser inquilina y el 46% de los inquilinos de la Generación Z tiende a alquilar en zonas urbanas, lo que sugiere que cuando los jóvenes estén listos para salir de nuevo, volverán a las ciudades ricas en comodidades.
Los alquileres en las zonas urbanas han disminuido en relación con las zonas suburbanas, lo que también contribuirá a atraer a los nuevos residentes y a los que regresen. En algunos lugares como la ciudad de Nueva York y la ciudad de San Francisco, los alquileres cayeron un 12% y un 5,1%, respectivamente. La disminución de los alquileres puede abrir oportunidades más asequibles para quienes se marcharon debido al deterioro de la asequibilidad, o para quienes siempre han querido mudarse a la ciudad pero se han alejado debido a los altos alquileres.
Los compradores tendrán más dificultades para permitirse una vivienda, especialmente la primera
La revalorización del precio de la vivienda alcanzará su ritmo más rápido desde la Gran Recesión, ya que la escasez de existencias sigue enfrentando a los compradores, que compiten por un número escaso de viviendas en venta, y esperamos que la revalorización del precio de la vivienda supere el 10% en algunos momentos de 2021.
Los aumentos de precios están siendo impulsados por los fundamentos de la oferta y la demanda: Muchos aspirantes a vendedores están marginados por la ansiedad y la incertidumbre, la construcción acumulada de nuevas viviendas en la última década ha sido escasa, y la oferta limitada se está enfrentando a un aumento de la demanda de los millennials que envejecen y a una oleada de otros compradores que reevalúan sus necesidades de vivienda. La pandemia puede haber acelerado ese movimiento para algunos compradores, pero eso no significa que una vacuna haga retroceder la tendencia.
Los pagos de las hipotecas se han hecho más asequibles para los propietarios en los últimos dos años gracias a los créditos hipotecarios ultrabajos. Pero esperamos que el rápido crecimiento de los precios y los créditos hipotecarios ligeramente más altos inviertan esa tendencia en 2021.
La previsión de un crecimiento económico creciente y un repunte de la inflación en una economía mundial vacunada ya está ayudando a que los rendimientos del Tesoro a 10 años empiecen a salir del estancamiento, y es probable que los créditos hipotecarios les sigan si esa tendencia continúa. Unos créditos ligeramente más altos harían que el argumento a favor de la propiedad fuera un poco menos convincente para algunos compradores, pero en la mayor parte del país seguirá siendo cierto que ser propietario de una vivienda es una ganga financiera atractiva en comparación con el alquiler.
No hay que esperar que unos pocos puntos básicos más en las tasas de interés de las hipotecas a 30 años vayan a paralizar la demanda, pero sí puede acabar excluyendo a algunos compradores que ya están luchando por acceder a la propiedad de una vivienda, especialmente a los que compran por primera vez y no tienen acceso a los fondos procedentes de la venta de su vivienda actual.
La vulnerabilidad de la vivienda será una de las principales prioridades a medida que aumenten los precios de los alquileres
Esperamos un resurgimiento del mercado de alquiler en 2021, con un aumento de los alquileres, la desaparición de las concesiones ofrecidas por los propietarios y el fortalecimiento de la demanda de viviendas de alquiler.
El mercado de alquiler se suavizó en 2020, con los alquileres prácticamente sin cambios en todo el país desde enero de 2020. Y en las grandes áreas metropolitanas como Nueva York, Boston y San Francisco, los alquileres para el inquilino típico bajaron por primera vez en la memoria reciente. La ansiedad impulsada por la COVID acerca de vivir en grandes propiedades de vivienda multifamiliar en centros urbanos densos fue un motor principal de la suavización del mercado de alquiler, pero esperamos que esta tendencia se invierta en 2021. Con una vacuna en el horizonte y la generación Z que sigue graduándose de la universidad, esperamos que la nube de incertidumbre se levante y la demanda de unidades de alquiler aumente.
Además del aumento de la demanda, es posible que los propietarios intenten compensar la pérdida de ingresos subiendo agresivamente los precios. Los inquilinos se vieron afectados de forma desproporcionada por las pérdidas de empleo y los permisos de trabajo relacionados con la pandemia, y los propietarios sin duda notaron la falta de pago de los alquileres. En 2021, estos pagos podrían ser capitalizados en los contratos de alquiler existentes, lo que haría aumentar el crecimiento de los alquileres, con los propietarios aumentando los precios y sirviendo efectivamente como prestamistas privados a los inquilinos mientras trabajan para salir de la deuda de alquiler COVID.
Casi 12 millones de inquilinos deberán una media de 5.850 dólares en alquileres atrasados en enero de 2021, según Moody’s Analytics. Si los propietarios permitieran a los inquilinos pagar esa deuda sin intereses durante un periodo de 3 años aumentando las rentas mensuales, estos 12 millones de inquilinos pagarían 162,50 dólares más de alquiler cada mes. Los inquilinos típicos pagaron 1.728 dólares de alquiler en noviembre de 2020, según el Índice de Alquileres Observados de Zillow (ZORI). El aumento de los alquileres en 162,50 dólares representaría un incremento del 9,4% para el inquilino típico.
Se necesita un mayor flujo de efectivo para los inquilinos -ya sea en forma de ingresos laborales y/o estímulos federales- tanto para mantener a los inquilinos en sus hogares como para que las viviendas de alquiler sean asequibles. Abordar la vulnerabilidad generalizada de la vivienda, la asequibilidad de los alquileres y los posibles desalojos tendrá que ser una de las principales prioridades en materia de vivienda para los responsables políticos en 2021.
La mudanza será una experiencia digital
La nueva tecnología adoptada rápidamente durante la pandemia ha hecho que la compra, la venta, el alquiler y la financiación no sólo sean más seguros, sino más fáciles. Esperamos que la demanda de los consumidores convierta la experiencia digital en el nuevo estándar del sector inmobiliario en 2021 y más adelante.
Por ejemplo, la experiencia de compra de una vivienda: Las visitas virtuales en 3D, junto con los planos interactivos, permiten a los compradores reducir sus opciones sin moverse del sofá. Una encuesta de Zillow revela que la gran mayoría de los agentes Premier de Zillow (72%) esperan seguir utilizando estas herramientas virtuales una vez que termine el actual brote de coronavirus. Cuando llega el momento de visitar una casa en persona, la tecnología de autoguiado permite a los compradores visitar una casa vacía propiedad de Zillow en su propio horario.
La venta también se moverá cada vez más en línea con opciones de alta tecnología como Zillow Offers. La pandemia hizo que el 43% de las personas que participaron en una encuesta de Zillow dijeran que era más probable que vendieran una casa de forma totalmente virtual.
Los inquilinos también utilizarán la tecnología acelerada por la pandemia para buscar, encontrar, solicitar y alquilar una vivienda, todo ello de forma digital en una transacción online más segura y sencilla.
La próxima temporada de compra de viviendas será la más caliente de los últimos tiempos…
Zillow espera que una tormenta perfecta de condiciones de mercado cree la temporada de compras de primavera más calurosa de los últimos tiempos, con ventas rápidas y a menudo por encima del precio de lista. Es probable que la distribución de la vacuna COVID-19 esté bien encaminada en los Estados Unidos para la primavera, y las economías locales y las escuelas deberían estar en proceso de apertura de nuevo.
Muchos también tendrán más certeza sobre si sus trabajos se realizarán a distancia a largo plazo, lo que añadirá compradores al mercado que habían estado esperando a que esto se resolviera. Si añadimos las expectativas de que las tasas de interés hipotecarios suban más adelante en el año, podríamos ver un frenesí de compradores que busquen fijar las tasas lo más bajo posible.
… y aquí una última tendencia
La primavera ha sido históricamente el mejor momento para poner en venta una vivienda, pero las casas han seguido vendiéndose rápidamente durante el otoño y el invierno de este año en lo que podría ser una señal de que las tendencias estacionales típicas pueden estar desapareciendo un poco.
La creciente adopción de la tecnología inmobiliaria ha proporcionado a los compradores de viviendas más herramientas para comprar desde la comodidad de su hogar, lo que puede hacerse con la misma facilidad durante los meses más cálidos de la primavera y el verano que en pleno invierno.
Es probable que esto reduzca la tradicional estacionalidad de la compra de viviendas, ya que disminuye el impacto que las inclemencias del tiempo pueden tener en aspectos como las visitas en persona y las jornadas de puertas abiertas.
