Tendencias de inversiones en real estate en Florida
Según la encuesta realizada por Miami Realtors, durante el período comprendido entre agosto de 2022 y julio de 2023, se llevaron a cabo transacciones significativas en el mercado inmobiliario de Miami. El volumen total de ventas de transacciones de compradores internacionales alcanzó USD 5.1 billones.
El precio medio de compra para los compradores extranjeros fue de USD 482,700 y el 66% de estas transacciones se realizaron en efectivo. Los principales destinos de inversión fueron Miami-Dade USD 3.67 billones, Broward USD 1.07 billones, Palm Beach USD 270 millones y otros condados de Florida con USD 60 millones.
Colombia encabezó la lista de principales compradores extranjeros con el 15%, seguido de Argentina con el 14%, Brasil 7%, Venezuela 6%, Canadá 6%, México, Perú 5%, Ecuador 5%, Chile 4% y Francia 3%.
La mayoría de los compradores extranjeros adquirieron propiedades con fines vacacionales o de alquiler, con un 71% optando por esta modalidad. Los condominios fueron la elección preferida entre los compradores extranjeros, representando el 56%. Florida sigue siendo un destino de primer orden para los compradores extranjeros en los Estados Unidos, con la región de Miami-Ft. Lauderdale-West Palm Beach liderando el camino, atrayendo al 47% de los compradores extranjeros del estado. Otras áreas de Florida también cautivan a compradores extranjeros, con Orlando-Kissimmee-Sanford representando el 14%, Tampa-St. Petersburg-Clearwater el 8%, y Cape Coral-Fort Myers el 6%. Además, North Port-Sarasota-Bradenton y Naples-Immokalee-Marco Island representan cada una el 4% del total de las compras internacionales en el estado.
El 67% de los compradores extranjeros en Miami residían en el extranjero, lo que representa una proporción significativa en comparación con el 49% a nivel nacional y el 65% en Florida. Esto destaca la fuerte presencia de compradores internacionales que buscan adquirir propiedades en la región de Miami.
Tipo de visas de compradores extranjeros
En cuanto al tipo de visas que tenían los compradores extranjeros, se observa una variedad de categorías. El 43% de ellos tenían visas tipo B2, seguido por el 25% con visas B1. Además, el 9% tenía visas EB5, el 7% contaba con visas E1-E2, mientras que el 5% tenía visas de tipo F y J. Las categorías restantes comprendían el 4% con visas O, P o Q, y el 3% con visas tipo L.
Características de los principales compradores
Los compradores colombianos, que representan el 15% de los compradores extranjeros en Miami, desembolsaron un total de USD 542.2 millones en propiedades. Mayormente residiendo en el extranjero (78%), un 55% de ellos optó por comprar en el condado de Miami-Dade, con un precio promedio de compra de USD 446,800. Además, el 55% pagó en efectivo, y el 81% tiene la intención de utilizar la propiedad para alquiler, vacaciones, o ambas. El 56% adquirió condominios, y el 68% prefirió áreas céntricas o urbanas.
Por otro lado, los compradores argentinos, constituyendo el 14% del total, invirtieron USD 366.8 millones. Mayormente viviendo fuera del país (77%), el 68% optó por comprar en el condado de Miami-Dade, con un precio promedio de USD 340,400. Una notable mayoría (90%) pagó en efectivo, y el 86% planea utilizar la propiedad para alquiler o vacaciones. Con un 74% de ellos eligiendo condominios, el 75% también prefirió zonas céntricas o urbanas.
Los compradores brasileños, representando el 7%, se destacan con un total de compras de USD 701.5 millones. Mayormente residenciados en el extranjero (82%), la mayoría (79%) compró en Miami-Dade, con un precio promedio de USD 990,000. El 74% pagó en efectivo, y el 87% planea utilizar la propiedad para alquiler o vacaciones. Con un 65% de ellos optando por condominios, el 70% también prefirió áreas céntricas o urbanas.
En cuanto a los compradores venezolanos, constituyendo el 6%, desembolsaron USD 230.5 millones. Casi la mitad (49%) residía fuera del país, y el 82% compró en Miami-Dade, con un precio promedio de USD 521,500. El 57% pagó en efectivo, y solo el 37% planea utilizar la propiedad para alquiler o vacaciones. El 36% eligió condominios y el 71% optó por áreas céntricas o urbanas.
Finalmente, los compradores canadienses, con un 6%, invirtieron USD 252.6 millones. El 73% residía en el extranjero, y el 58% compró en Miami-Dade, con un precio medio de USD 437,700. Un 87% pagó en efectivo, y el 91% tiene la intención de utilizar la propiedad para alquiler o vacaciones. Con un 56% comprando condominios, el 50% también eligió áreas céntricas o urbanas.
Distribución de compradores por nacionalidad y condado
Los principales compradores extranjeros en el condado de Miami-Dade fueron Argentina (17%), Colombia (14%), y Venezuela (13%), seguidos por Brasil (8%), México (5%), Ecuador (5%), Canadá (4%), España (3%), Italia (3%), y Chile (3%). En el condado de Broward, los principales compradores extranjeros incluyen a Colombia (19%), Argentina (17%), Canadá (14%), Perú (8%), Venezuela (4%), y Jamaica (4%). Mientras tanto, en el condado de Palm Beach, los compradores extranjeros principales son de Brasil (18%), seguidos por Costa Rica (10%), España (10%), Trinidad y Tobago (10%), y Venezuela (10%). Estas cifras destacan las diversas nacionalidades que contribuyen al mercado inmobiliario en estos condados de Florida, reflejando la atracción internacional de la región.
Precio medio de compra por nacionalidad
El precio medio de compra varía entre diferentes nacionalidades, con Brasil liderando con USD 990,000, seguido por Venezuela con USD 521,500, y Colombia con USD 446,800. Canadá y Argentina también muestran cifras significativas, con USD 437,700 y USD 340,400 respectivamente.
Pago en efectivo por nacionalidad
En cuanto al pago en efectivo, el 69% de los compradores extranjeros en Miami optaron por esta modalidad, superando el promedio nacional del 42% y el de Florida del 62%. Por país, Argentina encabeza con un 90% seguido de Canadá con un 87%, mientras que Brasil y Venezuela muestran cifras más bajas con un 74% y un 57% respectivamente, y Colombia con un 55%.
En 2023, las compras de extranjeros en los Estados Unidos alcanzaron los USD 53 billones. Florida, una vez más, reafirmó su posición como el destino número uno de los compradores extranjeros en los Estados Unidos, manteniendo este título por 15 años consecutivos. Las compras de compradores internacionales en Florida ascendieron a USD 12.6 billones, destacando la atracción duradera de este estado para los inversionistas extranjeros.
El sur de Florida emerge como un punto focal importante en este panorama, con el 47% de todas las compras internacionales en Florida concentradas en esta región. Miami-Fort Lauderdale se destaca como el destino principal para los principales compradores internacionales de Florida, reforzando su posición como un centro vital para la inversión extranjera en bienes raíces.
Mercado inmobiliario
Según un informe de la firma Avanti Way, el mercado inmobiliario de Estados Unidos enfrenta un desafío significativo en términos de inventario activo. Desde 2017 hasta 2024, el inventario promedio se mantuvo en alrededor de 903,000 propiedades. Sin embargo, para marzo de 2024, se necesitaron más de 208,000 propiedades adicionales para igualar este promedio anterior, lo que refleja una escasez importante que ha contribuido al aumento observado en los precios de las viviendas. Se estima que este déficit ronda los 2.5 millones de propiedades, y tomando en cuenta la tasa histórica de construcción, se requerirían al menos 3 años para abordar este desequilibrio.
En cuanto a las tasas hipotecarias, se espera que fluctúen entre el rango del 6% al 7% para el segundo y tercer trimestre de 2024. Esto dependerá de factores como la inflación y los indicadores del IPC. Aunque existe la posibilidad de que la Reserva Federal necesite reducir las tasas en el futuro cercano, es improbable anticipar un flujo significativo de inventario inundando el mercado estadounidense próximamente, lo que podría llevar a un ajuste de precios.
En Florida, el crecimiento poblacional en los últimos años ha sido notable, impulsado por el clima atractivo, la política de impuestos, el estilo de vida y el entorno político. Sin embargo, esta alta demanda ha dificultado una disminución en los precios de la vivienda en 2024 y 2025, ya que el estado lucha por mantenerse al día con la construcción de hogares para satisfacer esta demanda.
Tendencias que impulsan a Florida
Las tendencias que están redefiniendo el impulso de Florida son diversas y reflejan su atractivo como destino económico y residencial. La llegada de extranjeros y personas de otros estados ha sido notable, con Florida ocupando el segundo lugar en los Estados Unidos en términos de llegadas según estadísticas de la empresa de mudanzas U-Haul. Los principales compradores fuera del estado provienen de lugares como New York (27%), California (15.9%), y New Jersey (8.80%).
Además, se ha observado un nuevo auge de condominios, con los compradores locales duplicando el porcentaje de ventas en comparación con los compradores internacionales en la última década. Aunque se están construyendo aproximadamente 7,000 nuevas unidades de condominios solo en el sur de Florida, aún se están construyendo menos unidades en comparación con ciclos anteriores.
Otra tendencia notable es la presencia de compradores adinerados que adquieren propiedades en efectivo. Cerca del 47% de todas las viviendas de alta gama en EE. UU. fueron compradas sin hipoteca en el último trimestre de 2023, y los condados de Florida muestran tasas de ventas en efectivo más altas que el promedio de EE. UU.
Florida también se destaca como un destino atractivo para startups y negocios, con inversiones significativas en startups del sur de Florida y grandes sumas invertidas en infraestructuras clave como el Puerto y el Aeropuerto Internacional tanto de Miami como de Fort Lauderdale. Como dato adicional, eventos como el Gran Premio de Fórmula 1 impulsaron la economía local con USD 449 millones en 2023.
El mercado inmobiliario comercial del sur de Florida muestra una notable resistencia, superando las expectativas y mostrando solidez frente a las fluctuaciones nacionales. Estas tendencias, impulsadas por un entorno fiscal favorable, conectividad global, un ecosistema empresarial próspero y una calidad de vida atractiva, consolidan la posición de Florida como un destino líder para la inversión y el crecimiento económico.
Fuentes
2023 Profile of International Homebuyer Transactions – Miami Association of Realtors, December 2023
The Avanti Report, Recession Blueprint – Cracking the housing code – Avanti Way, April 2024
