10 Consejos útiles antes de comprar Propiedades de inversión
Si ha estado viendo reposiciones de «Income Property» de HGTV y se pregunta si es hora de comprar una propiedad de alquiler y convertirse en propietario, no está solo.
Entre nuestra economía de lento crecimiento, tasas de interés históricamente bajas y el ánimo de los millennials de alquilar en lugar de poseer, la propiedad de ingresos ha aumentado desde la Gran Recesión.
De hecho, los bienes raíces son ahora la inversión a largo plazo favorita de los estadounidenses, según un estudio reciente de Bankrate. La popularidad de los bienes raíces está en su punto más alto desde que Bankrate inició la encuesta hace siete años.
¿Debería dar el paso en una propiedad de alquiler? Los expertos ofrecen un sí calificado, siempre que usted haga su tarea primero. Aquí hay 10 cosas a considerar antes de sumergirse en la propiedad de ingresos.
No es tan fácil como parece
Olvídese de los estereotipos de las comedias de televisión de propietarios despistados. Para aprovechar al máximo los ingresos de la propiedad, se requiere el ojo de un contador para los detalles, la comprensión de un abogado de las leyes de propietarios e inquilinos, la previsión de un adivino y, si decide administrar su propiedad de alquiler usted mismo, la disposición firme pero amistosa de un propietario.
“Donde las personas que quieren convertirse en propietarios se quedan cortas es que no se dan cuenta de cuánto trabajo se requiere”, dice Diana George, fundadora de Vault Realty Group, ahora parte de Century 21.
Por lo tanto, antes de intervenir, debe considerar si tiene el tiempo y la habilidad para administrar un alquiler. Si bien la propiedad de alquiler se considera una inversión pasiva, eso no significa que usted sea completamente pasivo en su administración.
El éxito requiere una perspectiva a largo plazo
Jeremy Kisner, asesor patrimonial senior de Surevest Wealth Management en Phoenix, es propietario de dos alquileres en Las Vegas. La unidad que ha tenido durante 13 años ha tenido dos inquilinos y poco mantenimiento, mientras que la otra ha tenido tres inquilinos en cuatro años, el último un costoso desalojo.
Sigue el mismo consejo que da a sus clientes.
“La forma en que la gente se mete en problemas con casi todas las inversiones es que simplemente no se aferran a las cosas el tiempo suficiente”, dice. “Con los alquileres, si se alcanza el punto de equilibrio sobre la base del flujo de caja, en realidad no es tan malo porque está pagando el principal y acumulando capital de esa manera. Entonces, es de esperar que también veas algo de agradecimiento «.
Entonces, si está buscando ganar dinero en bienes raíces, querrá pensar a largo plazo. A medida que pague o elimine el principal a lo largo de los años, debería poder aumentar su flujo de efectivo.
Es fácil (y costoso) infringir la ley
Las leyes estatales de propietarios e inquilinos pueden actuar como una tapa de alcantarilla abierta para los propietarios de alquileres que las ignoran, según Kathy Hertzog, propietaria de Landlord Association, con sede en Erie, Pensilvania.
El caso en cuestión son los depósitos de garantía del inquilino. No es tan simple como recolectar y guardar el dinero.
“Definitivamente hay una contabilidad involucrada. Necesita tener esa cuenta para cada inquilino y mantener ese dinero en esa cuenta y guardarlo ”, dice Hertzog. «Las leyes de depósito de seguridad rigen cuánto tiempo tiene para devolver un depósito de seguridad cuando finaliza el arrendamiento, menos los gastos de limpieza y reparación, todo lo cual debe detallarse».
«En algunos estados, si no entrega eso, el inquilino puede perseguir al propietario por el doble de su depósito de seguridad por no devolverlo dentro del período de tiempo especificado», dice.
Por supuesto, este es solo un aspecto de las leyes que rodean la propiedad de alquiler, y hay muchos otros que los propietarios deben conocer para evitar entrar en conflicto con ellos. Querrá estar familiarizado con las reglas sobre desalojo, vivienda justa y otros requisitos regulatorios.
4.Asegúrate de ser propietario material
Si compra una propiedad de alquiler, ¿debería ser su propio propietario o destinar más del 6 al 10 por ciento de sus ingresos por alquiler a un servicio de administración? Si bien no hay una respuesta correcta para todos, George y Kisner prefieren subcontratar el trabajo.
“Ellos revisan los antecedentes de su inquilino, se aseguran de que firmen el contrato de arrendamiento y paguen el alquiler a tiempo”, dice George. «Eso lo libera para administrar su dinero, no su propiedad e inquilinos».
Hertzog dice que hay una desventaja potencialmente pronunciada de ser su propio propietario.
«Si te acercas demasiado a tus inquilinos y los inquilinos tienen problemas financieros, puedes quedarte estancado porque no quieres desalojarlos», dice. «Tienes que ser muy profesional al respecto, porque si alguien no paga el alquiler, te está robando».
Además de este problema, ¿se siente cómodo tomando las decisiones ejecutivas que deben tomarse al administrar una propiedad? ¿Reparará o terminará reemplazando ese aire acondicionado defectuoso o lavaplatos con fugas? Deberá tomar la decisión sobre cuál es el mejor curso de acción.
Analiza si comprar o financiar es mejor
Si bien algunos expertos en finanzas insisten en que nunca debe comprar un alquiler a menos que pueda pagarlo en efectivo, Kisner de Surevest Wealth no está de acuerdo.
“El apalancamiento (es decir, una hipoteca) generalmente magnifica los rendimientos, tanto al alza como a la baja”, dice.
Por ejemplo, imagine una propiedad de alquiler comprada por $ 100,000 en efectivo. La casa rinde un alquiler de $ 12,000 al año y se grava con $ 1,000. Con un programa de depreciación de 27,5 años y una tasa de impuesto sobre la renta del 20 por ciento, un inversor ganaría un poco más de $ 9,500 en efectivo anualmente. Por tanto, el rendimiento anual en efectivo del inversor es de aproximadamente el 9,5 por ciento. No está mal.
Así es como se comportó el inversor que utilizó el apalancamiento, asumiendo la misma casa. Este inversor tiene una hipoteca por el 80 por ciento de la casa, que se capitaliza al 4 por ciento. Después de restar los gastos operativos y los gastos de intereses adicionales, este inversionista gana casi $ 5,580 en efectivo anualmente. Con $ 20,000 invertidos, el rendimiento anual en efectivo del inversor es de aproximadamente 27,9 por ciento.
De hecho, la situación para el propietario apalancado es un poco mejor de lo que sugieren estos números. Eso se debe a que parte del alquiler se destina a pagar el principal de la hipoteca. Entonces, si bien el inversionista no pudo embolsarse el flujo de efectivo porque se utilizó para pagar el préstamo, el inversionista aún se benefició (y pagó impuestos) de ese dinero.
Ese es el poder del apalancamiento para cambiar el rendimiento de un inversor.
George está de acuerdo: “Definitivamente estoy de acuerdo con convertirme en una (hipoteca) convencional. Es una muy buena manera de maximizar su dinero «.
Presupuesto para lo inesperado
No planificar los innumerables gastos de ser propietario de un alquiler puede convertirse en una vía rápida hacia el desastre.
“Como arrendador, desea ahorrar entre el 20 y el 30 por ciento de sus ingresos de alquiler para mantenimiento, mantenimiento y emergencias”, dice Hertzog de la Landlord Association.
“Quieres asegurarte de que no solo estás viviendo de eso”, dice, “porque entonces, cuando suceda algo grande, no tendrás dinero para arreglarlo, y ahora estás atascado porque eres un propietario con una propiedad que necesita ser reparada rápidamente y no tienes ese dinero «.
Kisner no podría estar más de acuerdo: «Según mi experiencia, siempre subestimas todos los diferentes gastos que tienen una forma de surgir y siempre sobreestimas cuán positivo será el flujo de caja», dice.
Recuerde renovar sus contratos de arrendamiento
Si los propietarios familiares tienen un punto ciego evidente, es el hecho de no renovar los contratos de arrendamiento de manera oportuna, según George.
«Te sorprendería saber cuántos propietarios no renuevan sus contratos de arrendamiento cada año, por lo que dejan que sus inquilinos realicen contratos de arrendamiento de mes a mes», dice. «¿Qué está mal con eso? Lo que está mal es que todo lo que piensan es que ahora, si quiero sacar a mi inquilino, no puedo porque ahora no están atados a un contrato de arrendamiento «.
«Además, no pueden aumentar el alquiler», dice George. “La única forma en que puede cambiar el alquiler es si les pide que firmen un formulario para cambiar el contrato cada año. Así es como mantienes a tus inquilinos bajo control. Cuando lo dejas deslizarse de esa manera, puede ser realmente difícil hacer que tus inquilinos vuelvan a encaminarse ”, dice George.
Dependiendo del estado, los propietarios pueden notificar el desalojo por un período específico. En California, donde George tiene su sede, el estado permite a los propietarios dar un aviso de 60 días a los inquilinos que hayan vivido en la propiedad durante más de un año (o 30 días durante menos de un año), aunque la situación puede ser diferente en ciudades de renta controlada. El arrendador también podría ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento al mismo tiempo.
Se trata de ubicación, ubicación, ubicación, una especie de
Ese viejo mantra de los agentes inmobiliarios sobre la importancia de la ubicación da un giro interesante cuando se aplica a la propiedad de ingresos.
«Las mejores ubicaciones con mayor reconocimiento son aquellas en las que potencialmente tendrá el peor flujo de caja con un alquiler», dice Kisner.
¿Por qué? Los inversores pueden obtener un rendimiento de dos formas: flujo de caja y revalorización. En algunas áreas, los inversores pueden querer un mayor flujo de caja para compensarlos por una apreciación más lenta. Pero si los inversores esperan que un área se revalorice sustancialmente, es posible que estén dispuestos a renunciar a parte del flujo de caja para disfrutar de esa revalorización. El resultado: la apreciación de la vivienda supera el crecimiento de los alquileres y las viviendas se aprecian al tiempo que generan un flujo de caja relativamente bajo.
“Como resultado, la propiedad tiene que apreciarse más para competir como inversión con propiedades en áreas menos deseables”, dice Kisner.
Su solución: Errar por el lado de la apreciación. Eso es lo que está haciendo con sus dos alquileres, que, en un buen mes, apenas cubren los gastos. “Pero si los retengo hasta que cumpla [la edad] 60 cuando están pagados, incluso después de los impuestos a la propiedad y el seguro, duplicaré mis ingresos del Seguro Social”, dice.
¿Quiere inquilinos a largo plazo? Considere la Sección 8
La vacante repentina de inquilinos es la pesadilla de todo propietario de alquiler.
“Cada mes que un alquiler permanece vacante, tienes que pagar la hipoteca, los servicios públicos y el mantenimiento de tu bolsillo, por lo que la recuperación es una de las cosas que debes abordar con mucha rapidez”, dice Hertzog.
¿Una solución popular? Prueba los inquilinos de la Sección 8.
La Sección 8, también conocida como el Programa de Vales de Elección de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, generalmente limita el alquiler para los estadounidenses de bajos ingresos que califican al 30 por ciento de su ingreso mensual ajustado. Si bien algunos propietarios se muestran escépticos sobre el papeleo y los posibles problemas de mantenimiento que presentan algunos inquilinos de la Sección 8, Hertzog ve favorablemente a los inquilinos de la Sección 8.
“Las poblaciones mayores y las personas con discapacidades suelen ser excelentes inquilinos. Cuidan muy bien la propiedad porque esta es su casa. Aquí es donde quieren estar. Además, si no pagan el alquiler o arruinan su casa, corren el riesgo de perder su vale de la Sección 8 ”, dice.
No olvide la propiedad de alquiler en el momento de la declaración de impuestos
Hay un rayo de sol singular que cae sobre los propietarios de ingresos cada primavera mientras se acurrucan con su contador para preparar su declaración de impuestos federales sobre la renta.
«Cuando tienes tu propia casa, puedes cancelar el interés y eso es todo», dice George.
“Pero cuando posee una propiedad de inversión, su formulario de impuestos del Anexo E le permite cancelar casi todo lo que hay bajo el sol, desde pintar la casa hasta cambiar las bombillas.
«Por lo tanto, aunque tenga ingresos por alquiler que declarar, puede mostrar menos ingresos de los que realmente está cobrando y cancelar el pago de la hipoteca y los intereses al mismo tiempo que genera capital», dice George.
Es esa poderosa combinación de beneficios fiscales y rentabilidad de la inversión lo que ayuda a mantener a los inversores interesados en las propiedades de alquiler.
En conclusión
La propiedad de alquiler puede ser una excelente inversión si se enfoca en ella de una manera comercial. Pero querrá entender (tanto como sea posible) en qué se está metiendo antes de depositar su dinero. Si bien el atractivo de generar un ingreso mensual pasivo con bienes raíces es alto, es importante recordar que a menudo se requiere mucho trabajo para mantener ese flujo de ingresos.
