¿Puedo aplicar a una visa de inversión con negocios inmobiliarios?
Pregúntale a los Especialistas: ¿Puedo aplicar a una visa de inversión con negocios inmobiliarios?
Andrés Guerra de Metropolitan Re Holding Group nos cuenta las claves de los negocios inmobiliarios para conseguir una visa de inversión en USA.
¿Podrías comentar algo sobre el modelo de construcción de viviendas de interés social en USA?
Andrés Guerra: El modelo de construcción de viviendas de interés social son para personas de bajos ingresos. Hay condados que tienen beneficios en los impuestos y le ofrecen beneficios a los compradores en donde los condados les dan un dinero para la entrada y nosotros como constructores tenemos beneficios en términos de impuestos en el momento de la venta. Los condados nos dicen en qué áreas necesitan que se construyan ese tipo de proyectos de interés social y sobre esos terrenos que los condados nos suministran planteamos los proyectos.
¿Las propiedades se pueden rentar inmediatamente después de comprarlas?
Andrés Guerra: Todo depende de dónde se esté comprando la propiedad. Por ejemplo, hay condominios que tienen restricciones y no se puede rentar inmediatamente, sino que el propietario que la está comprando debería tenerla u ocuparla durante 12 meses. Si es una propiedad como las que nosotros normalmente trabajamos no tienen ninguna restricción, no son propiedades que estén en un condominio o si se encuentra en algún tipo de asociación sabemos con anterioridad si se puede rentar.
¿En qué caso debo pagar impuestos por mi inversión y de cuánto serían, si soy parte del desarrollo o solo actúo como prestamista?
Andrés Guerra: Nosotros siempre recomendamos que las inversiones se hagan a través de una LLC, una empresa de responsabilidad limitada que se registra en Florida. Esa empresa tiene de enero al 31 de diciembre un movimiento, ventas, compras y utilidades, se va a pagar por el resultado del ejercicio de esa LLC. Seguramente tengas que pagar porque va a tener una rentabilidad que va a depender de la ganancia que se obtenga, hay una escala de los pagos de impuestos. El rendimiento, siendo parte del desarrollo ya sea como parte de la construcción o remodelación, históricamente el resultado fue entre el 18% y 22% de rentabilidad sobre el dinero invertido por el inversionista, esto es variable dependiendo del costo de venta y remodelación. En el prestamista estamos pagando el 10% anual con pagos mensuales, en donde recibes una hipoteca a favor de tu LLC, cuando eres parte del desarrollo estás dentro del título de la propiedad.
¿Cómo realizan la estimación de la venta de las propiedades que construyen? ¿es factible aplicar a la visa de inversionista con tu modelo de inversión?
Andrés Guerra: En el caso de un desarrollo, las ventas las estimamos con el valor que tenemos hoy en el mercado ya sea de los valores de las propiedades vendidas, propiedades que están bajo contrato y se van a cerrar, y las propiedades que están en venta para analizar las condiciones de la propiedad. Esto nos determina cuál es potencialmente nuestro valor de venta de esa propiedad. Hay una estadística en tiempo que dice que esta propiedad que salió a la venta tardó por ejemplo 72 días en venderse, entonces nosotros sacamos la estadística del área en donde estamos construyendo ese desarrollo o haciendo la remodelación y determinamos tentativamente en base a la estadística en cuánto tiempo vamos a tardar en vender esa propiedad. Primero tienes que hablar con tu abogado para saber el tratado que tiene tu país con Estados Unidos y para qué visa califica. Hay que crear una LLC en donde son los dueños de la misma, mi sugerencia es que siempre tengan otro socio para evitar una retención que se hace aquí cuando realizan una venta con una LLC de una sola persona extranjera. Para la visa hay que preparar un plan de negocios a cinco años en donde se tenga una combinación de diferentes estrategias, no por el hecho de comprar una casa vas a calificar para una visa, ni por comprar tres propiedades y dejarlas para renta. Puedes llegar a calificar dependiendo de la nacionalidad y de los tratados que tenga tu país con Estados Unidos. La LLC tiene que ser un negocio inmobiliario donde tengas renta, nueva construcción o remodelación, siendo la construcción lo más importante porque lo que busca USA es generar empleo.
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