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Mitos y secretos de las inversiones en Real Estate: el caso Detroit

Pregúntale a los especialistas: ¿Por qué invertir en Detroit es una buena oportunidad?

La vuelta a un mundo Post Covid junto al resurgimiento de lo económico y el bajo capital para invertir si comparamos con otras ciudades son algunos de los aspectos fundamentales que indican el momento oportuno para invertir en Detroit. Marcelo Schamy nos cuenta cuáles son los aspectos más importantes y las claves para hacerlo.

¿Cuál es el valor fiscal de las propiedades promedio sobre el precio de venta?

Marcelo Schamy: El promedio nacional del impuesto a la propiedad en Estados Unidos es del 1.8%. En especial Detroit viene de vivir un momento un poquito desequilibrado, por lo cual no terminan del todo de ponerse los valores del Property Tax. Puede haber todavía una variación con respecto a la exactitud del 1.8%, pero si vemos casas en donde todo el barrio tiene un impuesto a la propiedad anual de 500 dólares es muy probable que el barrio no sea el que yo personalmente elegiría para comprar. No quiero decir puntualmente que no haya excepciones, porque en algunos casos el gobierno todavía no actualizó, pero en general tiene que estar cerca del 1.8% y eso también nos va a ayudar en algunos casos a saber también si el barrio es bueno. El Property Tax es aproximadamente 2%.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de la propiedad?

Marcelo Schamy: Debemos también desmitificar que sea una cosa complicada comprar una propiedad de inversión EE.UU. No requiere visa, ni siquiera ir a USA, hoy se firma todo digitalmente. Es extremadamente sencillo y confiable porque inclusive, aunque nosotros seamos los vendedores y propietarios de las unidades, el dinero no se le envía directo al vendedor, sino interviene una compañía de títulos que es una especie de escribanía que tiene la responsabilidad de garantizarle al comprador una escritura limpia de cualquier gravamen impositivo, hipotecario y la seguridad de que a partir del momento en que se compró la propiedad se arranca completamente en cero sin ninguna deuda.
Además, reciben caución los fondos que el comprador envía para operar en el cierre, escriturar la propiedad y recién ahí pagarnos, comprobar que se esté cumpliendo con todas las normativas y a su vez registrar la propiedad a nombre del nuevo comprador. Esta operación de escritura completa tiene un valor aproximado en Detroit de unos USD1000 y otro gasto anual asociado a la propiedad es el Property Tax de 1.8 a 2%. Otro gasto es el contador, pero no es lo mismo tener una propiedad que tener 10.
En nuestras planillas figuran todos los gastos, que es el costo de la administración en mantenimiento de la propiedad. De eso se encarga Detroit Premier Property Group y se va a ocupar de todo para que no te tengas que preocupar por nada. Vas a tener un nombre de usuario y password para acceder online en cualquier momento para ver el performance que lleva la casa. Permite ver cómo está operando el inquilino y los mantenimientos. Ese es un gasto mensual, al igual que el seguro.

¿Puedo comprar una propiedad sin necesidad de viajar a USA?

Marcelo Schamy: Por supuesto, se puede comprar sin necesidad de viajar a EE.UU, no hace falta visa y todo se firma a través de documentación digital. Se envía la documentación y desde cualquier dispositivo vas a poder firmar los documentos. Es extremadamente sencillo, primero elegimos la unidad en base a las expectativas, el presupuesto, el barrio, la ubicación y decidimos la unidad. De allí, se envía a través de estos sistemas virtuales, el boleto de compra-venta donde simplemente va a decir quién es el que compra, el que vende, cuál es la propiedad que se está comprando y cuánto es el valor que nos pusimos de acuerdo que va a tener esta propiedad. Se firma y tomamos el compromiso, es importante aclarar que nosotros no requerimos ninguna seña. El pago es necesario transferirlo a la compañía de título que interviene como intermediario entre el comprador y el vendedor. Según el país, existen diferentes maneras, pero el pago se realiza a través de transferencia que entra por el banco y no directamente a la cuenta de IDG sino a la escribanía intermediaria que va a recibir el dinero y garantizándole que todo está como indica la ley sin ninguna deuda, la escritura totalmente limpia de cualquier gravamen recién ahí vas a fondear la operación y nos vas a abonar a nosotros para que, a partir de ese momento, comiences a cobrar renta.

¿Quién se ocupa del mantenimiento de mi propiedad?

Marcelo Schamy: Trabajamos con una compañía de administración y mantenimiento de Detroit que nos administra las 850 propiedades que hoy estamos operando, ya sea porque las hemos vendido o porque son de nuestro propio porfolio. Nosotros estamos radicados en Detroit y siempre, como en el 2008 fue la Florida después cuando ya alcanzó los valores promedios nacionales vendimos la posición de Florida y entramos a Atlanta adquiriendo cada vez más experiencia del modelo, conociendo los secretos y cuánto cuesta. No sólo fijarse la renta, aprendiendo todo esto cuando Atlanta llegó al valor promedio nacional para nosotros fue suficiente. Allí justo Detroit sale de la situación caótica que vivía, termina de colapsar y entran todos los capitales. Ahí pasamos a Detroit donde por supuesto nosotros tenemos muchísimas propiedades de nuestra empresa porque conviene administrar nuestras propiedades y la de todos nuestros inversores. En cierta manera, compartimos también la misma posición de ser clientes de la compañía que administra y que es muy importante saber que una compañía de administración en un mercado de oportunidad no es sólo un mensajero. Esta compañía con la cual trabajamos está muy entrenada, sabe en cada caso qué hacer y dispone de abogados contratados. Un desalojo en Detroit puede durar como máximo 60 días.

 

¿Te gustaría ver la entrevista completa? Disfruta a continuación del video que hemos traído para ti especialmente desde nuestro canal exclusivo TWTV.

 

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