Lo que debes saber antes de comprar una propiedad en USA
Pregúntale a los especialistas: ¿Qué debo saber si quiero comprar una propiedad en USA?
Ninett Vielma y Paola Peccoud nos cuentan lo que debes saber si eres extranjero y quieres comprar una vivienda en Estados Unidos.
Me han dicho que en USA no se estila tener una escritura, entonces si compro una propiedad allí, ¿cómo acredito mi titularidad?
Paola Peccoud: En los países de Latinoamérica vemos en un papel el título de propiedad. En EE.UU el cierre y el papeleo es online. Tenemos la comprobación con ciertos documentos y certificaciones que firma el cliente para poder cerrar, pero después se los entregan de forma online. Sin embargo, lo que me dice que tengo esa propiedad y que está bien asentada como quería y debía, es cuando entro a los impuestos y registros públicos y veo que está a mi nombre. Suele pasar y pueden ser excepciones, que a pesar de que esté todo bien hecho por la casa de título y todo el proceso esté completo y terminado, estemos muy cerca de un cambio de año de impuestos y no se vea reflejado. Es importante chequearlo porque nuestros impuestos pueden ir para otro lado. Es fundamental apoyarte en el profesional que te ayudó a comprar la propiedad porque es el adecuado en saber cómo revisar, reclamar o gestionar ese cambio o error.
Si adquiero una propiedad con una sociedad conformada por cónyuges, ¿mis hijos continúan automáticamente en posesión del bien?
Paola Peccoud: El profesional adecuado para ayudarte es un abogado de título, que es quien hace los cierres. En algunos países, por ejemplo, en Argentina, se llaman escribanos. Ellos estarán revisando qué normativas hay en este tipo de familia porque no es lo mismo una familia que está ensamblada a una familia que no lo está.
¿Qué impuestos debe abonar una sociedad que posee una propiedad destinada a la renta?
Ninett Vielma: Las LLCs son transparente fiscalmente por lo cual los socios a nivel personal hacen una declaración de impuesto que indica cuánto exactamente va a pagar la empresa dependiendo de su ganancia neta. Los impuestos en USA son de tipo progresivo y el nivel más bajo es 10% por debajo de 10 mil dólares. Hay una tabla en la cual puedes ver cuál es el margen de ganancias para cada porcentaje que va desde el 0 al 37%.
Ninett, ¿el FIRPTA se retiene a la LLC o al dueño de la empresa a título personal?
Ninett Vielma: Sí. Hay que ver cómo está tratada esa LLC y cuántos socios tiene. Por ejemplo, si es un socio, por lo general, sí aplica. Si es una LLC que tiene dos o más socios, es considerada una partnership en ese caso no aplica. Si la LLC está considerada para ser fiscalmente una corporación tampoco.
¿Quién realiza la aplicación del form 8288? ¿Cuánto tiempo se estima para la devolución de la retención del FIRPTA?
Ninett Vielma: La responsabilidad del proceso es del comprador. Sin embargo, todas las personas involucradas en la transacción pueden ayudar, ya sea la compañía de títulos y los realtors. Cualquier error en el llenado de estos formularios pueden implicar más tiempo de espera. Como es una retención y el dinero se envía al IRS, hay que hacer una declaración de impuestos al siguiente año fiscal para presentar el balance final y recuperar el excedente pagado. Aunque el proceso teóricamente debe completarse rápido, el IRS presenta muchos retrasos en este departamento por lo que hay personas que han tardado uno o dos años para recuperar su dinero. Por todo esto se recomienda buscar asesoría previa antes de comprar para evitar esta retención.
Paola, me ofrecen una propiedad en la zona de Plantation, con una renta del 9% ¿te parece razonable?
Paola Peccoud: Es una excelente zona, podemos decir que Miami Dade y Broward son los dos condados del sur de la Florida que tienen mucho movimiento y demanda en este momento, pero siempre habrá particularidades. No podemos saber cómo hicieron el análisis, no puedo decir si está bien. No solo me estoy refiriendo a saber cómo se analizó para llegar al 9%, es decir, si se consideraron los gastos de cierre. No es lo mismo analizar una propiedad en uno que en 10 años. Con el paso del tiempo, tengo más deterioro, más vacancias de posibles inquilinos y otras situaciones. Si hablamos de rentabilidad sería más apropiado hablar de un rango que puede dar esta propiedad en función de un tiempo determinado. Hay propiedades que no son muy buenas en la liquidez, pero son buenas en la plusvalía. Cuando compro algo nuevo, sé que por mucho tiempo no voy a tener que hacerle una inyección de dinero a esa inversión para que se sostenga y obtener una renta estable.
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