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    ¿CÓMO INVERTIR EN GRAVÁMENES FISCALES (TAX LIENS)?

    Redacción ThinkIN by Redacción ThinkIN
    in Invertir en USA
    gravamen fiscal

    CÓMO INVERTIR EN GRAVÁMENES FISCALES (TAX LIENS)

    PUNTOS CLAVE

    • Los gravámenes se venden en subastas que a veces implican guerras de ofertas.
    • Si necesita realizar una ejecución hipotecaria, puede haber otros gravámenes contra la
    propiedad que le impiden tomar posesión.
    • Si obtiene la propiedad, puede haber gastos imprevistos como reparaciones o incluso
    desalojar a los ocupantes actuales.
    • También puede invertir en fondos de gravamen inmobiliario.

    ¿Qué es un gravamen fiscal?

    Cuando un propietario no paga los impuestos sobre su propiedad, la ciudad o el
    condado en el que esta se encuentra tiene la autoridad de imponer un derecho de
    retención sobre la propiedad. Un derecho de retención es un reclamo legal contra la
    propiedad por el monto no pagado que se debe. La propiedad con un derecho de
    retención no puede venderse ni refinanciarse hasta que se paguen los impuestos y se
    elimine el derecho de retención.

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    Cuando se emite un gravamen, el municipio crea un certificado de gravamen fiscal que
    refleja la cantidad adeudada en la propiedad, más cualquier interés o penalidad debida.
    Estos certificados luego se subastan y otorgan al inversionista que realiza la mayor
    oferta. Los gravámenes fiscales se pueden comprar por unos pocos cientos de dólares
    para propiedades muy pequeñas, pero en su mayoría cuestan mucho más.
    Los gravámenes fiscales a la propiedad se pueden comprar en un municipio, lo que
    permite al propietario del gravamen cobrar los pagos con intereses o efectuar la
    ejecución hipotecaria de la propiedad.

    Gravámenes fiscales en números

    En 2017, aproximadamente $ 14 mil millones en impuestos a la propiedad quedaron
    impagos, según la National Tax Lien Association (NTLA). Alrededor de un tercio de esos
    gravámenes se venden posteriormente a inversores privados. Los gobiernos locales se
    benefician de las ventas privadas porque recuperan inmediatamente el dinero adeudado
    en la propiedad en cuestión. Treinta estados venden certificados de gravámenes
    fiscales.

    Sin embargo, en el estado de Florida, los impuestos a la propiedad no pagados cayeron
    de $ 1.2 mil millones en 2008 a $ 740 millones en 2018, y esa caída en la disponibilidad
    de gravámenes para los inversores es probable que sea una tendencia nacional. "Con
    una economía saludable, sería esperable que más personas estén dispuestas a pagar
    sus impuestos a la propiedad.

     

    ¿Cómo puedo invertir en gravámenes fiscales?

    Los gravámenes fiscales a la propiedad se pueden comprar de la misma manera que las
    propiedades reales se pueden comprar y vender en subastas. Las subastas pueden
    realizarse en un entorno físico o en línea, y los inversores pueden reducir la tasa de
    interés del gravamen o aumentar la prima que pagarán por ella. El inversionista que esté
    dispuesto a aceptar la tasa de interés más baja o pagar la prima más alta recibe el
    derecho de retención. Los compradores a menudo entran en una guerra de ofertas por
    una propiedad determinada, lo que reduce la tasa de rendimiento que obtiene el
    comprador ganador.

    La tasa nacional de ejecución hipotecaria de propiedades con gravámenes fiscales es de
    alrededor del 4%. Los compradores deben ser conscientes del costo de las
    reparaciones, junto con cualquier otra información desconocida que puedan tener que
    pagar si asumen la titularidad de la propiedad. Quienes poseen estas propiedades
    pueden tener que lidiar con tareas desagradables, como desalojar a los ocupantes
    actuales, lo que puede requerir una costosa asistencia de un administrador de
    propiedades o un abogado.

    Cualquier persona interesada en comprar un gravamen fiscal debe comenzar por decidir
    qué tipo de propiedad le gustaría tener. Pueden elegir entre terrenos residenciales o
    comerciales, o terrenos sin desarrollar versus propiedades con mejoras. Luego pueden
    contactar al tesorero de la ciudad o condado en la que se halla el bien para averiguar
    cuándo, dónde y cómo se realizará la próxima subasta. La oficina del tesorero puede
    decirle al inversionista dónde obtener una lista de gravámenes de propiedad que están
    programados para ser subastados, así como las reglas sobre cómo se realizará la venta.
    Estas reglas describirán los requisitos de preinscripción, los métodos de pago aceptados
    y otros detalles pertinentes.

    Los compradores también deben hacer su debida diligencia en las propiedades
    disponibles porque, en algunos casos, el valor actual de la propiedad puede ser menor
    que el monto del derecho de retención. El NTLA aconseja dividir el monto nominal del
    gravamen tributario moroso por el valor de mercado de la propiedad. Si la proporción es
    superior al 4%, los compradores potenciales deberían mantenerse alejados de esa
    propiedad. Además, también podría haber otros gravámenes sobre la propiedad que
    evitarán que el oferente tome posesión de ella.

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    A cada pieza de bienes raíces en un condado determinado con un gravamen fiscal se le
    asigna un número dentro de su parcela respectiva. Los compradores pueden buscar
    estos gravámenes por número para obtener información sobre ellos del condado, lo que
    a menudo se puede hacer en línea. Para cada número, el condado tiene la dirección de
    la propiedad, el nombre del propietario, el valor tasado de la propiedad, la descripción
    legal y un desglose de la condición de la propiedad, y cualquier estructura ubicada en
    las instalaciones.

     

    Cómo sacar provecho de un gravamen

    Los inversionistas que compran gravámenes de impuestos sobre la propiedad
    generalmente están obligados a pagar de inmediato el monto del gravamen en su
    totalidad al municipio emisor. En todos los estados, excepto dos, el emisor del derecho
    de retención recauda el principal, los intereses y las multas, paga al titular del certificado
    de retención y luego recoge el certificado de retención si no está en el archivo. El dueño
    de la propiedad debe reembolsar al inversionista el monto total del derecho de
    retención más los intereses, que pueden variar entre el 5% y el 36%, la tasa varía de un
    estado a otro, pero generalmente está entre el 10% y el 12%. Si el inversor pagó una
    prima por el derecho de retención, esto puede agregarse al monto que se reembolsa en
    algunos casos.

    El cronograma de reembolso generalmente dura entre seis meses y tres años. En la
    mayoría de los casos, el propietario puede pagar el gravamen en su totalidad. Si el
    propietario no puede pagar el gravamen antes de la fecha límite, el inversionista tiene la
    autoridad para ejecutar la propiedad tal como lo hubiera hecho el municipio, aunque
    esto ocurre muy raramente.

    Desventajas de invertir en gravámenes fiscales a la propiedad

    Aunque los gravámenes al impuesto a la propiedad pueden generar tasas de interés
    sustanciales, los inversores deben hacer su tarea antes de meterse en este campo. Los
    gravámenes fiscales son generalmente inapropiados para inversores novatos o aquellos
    con poca experiencia o conocimiento de bienes raíces.

    Los inversores también deben estar familiarizados con la propiedad real sobre la cual se
    ha colocado el derecho de retención para garantizar que puedan cobrar el dinero al
    propietario. Una propiedad en ruinas ubicada en el corazón de un barrio marginal
    probablemente no sea una buena compra, independientemente de la tasa de interés
    prometida, porque el propietario puede ser completamente incapaz o no estar dispuesto
    a pagar el impuesto adeudado. Las propiedades con cualquier tipo de daño ambiental,
    como los químicos o materiales peligrosos que se depositaron allí, también son
    generalmente indeseables.

    Los propietarios de gravámenes deben saber cuáles son sus responsabilidades después
    de recibir sus certificados. Por lo general, deben notificar por escrito al titular de la
    propiedad sobre su compra dentro de un período de tiempo establecido, luego deben
    enviarles una segunda carta de notificación cerca del final del período de canje si el
    pago no se ha realizado en su totalidad en ese momento.

    Los gravámenes fiscales tampoco son instrumentos eternos. Muchos tienen una fecha
    de vencimiento después del final del período de canje. Una vez que el derecho de
    retención caduca, el titular del derecho de retención no puede cobrar ningún saldo
    impago.

    Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, el titular del derecho de retención puede
    descubrir otros gravámenes sobre la propiedad, lo que puede hacer que sea imposible
    obtener el título.

    Muchas instituciones comerciales, como bancos y fondos de cobertura, se han
    interesado en gravámenes inmobiliarios. Han podido superar la competencia y reducir
    los rendimientos. Esto ha dificultado que los inversores individuales encuentren
    gravámenes rentables, y algunos han renunciado como resultado. Sin embargo, ahora
    también hay algunos fondos disponibles que invierten en gravámenes, y esta puede ser
    una buena manera para que un inversionista novato entre en este ámbito con un menor
    grado de riesgo.

    La línea de fondo

    Los gravámenes fiscales a la propiedad pueden ser una alternativa de inversión viable
    para inversores experimentados que estén familiarizados con el mercado inmobiliario.
    Aquellos que saben lo que están haciendo y se toman el tiempo para investigar las
    propiedades sobre las que compran gravámenes pueden generar ganancias
    sustanciales con el tiempo. Sin embargo, los riesgos potenciales hacen que este
    escenario sea inapropiado para inversores poco sofisticados.

    Los gravámenes de impuestos a la propiedad representan buenas oportunidades para
    aquellos que son instruidos en la temática, sabios y conocedores, y una inversión terrible
    para aquellos que no realizan la debida diligencia. Si compra tierras pantanosas en
    Florida o tierras desérticas en Arizona que no tienen valor, lo más seguro es que el
    propietario no canjeará [al pagarle sus impuestos con intereses] y la tierra que obtenga
    no tendrá valor. Para obtener más información sobre gravámenes de impuestos sobre la
    propiedad, consulte a su agente de bienes raíces o asesor financiero.

    Redacción ThinkIN

    Redacción ThinkIN

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