CÓMO INVERTIR EN GRAVÁMENES FISCALES (TAX LIENS)

PUNTOS CLAVE

• Los gravámenes se venden en subastas que a veces implican guerras de ofertas.
• Si necesita realizar una ejecución hipotecaria, puede haber otros gravámenes contra la
propiedad que le impiden tomar posesión.
• Si obtiene la propiedad, puede haber gastos imprevistos como reparaciones o incluso
desalojar a los ocupantes actuales.
• También puede invertir en fondos de gravamen inmobiliario.

¿Qué es un gravamen fiscal?

Cuando un propietario no paga los impuestos sobre su propiedad, la ciudad o el
condado en el que esta se encuentra tiene la autoridad de imponer un derecho de
retención sobre la propiedad. Un derecho de retención es un reclamo legal contra la
propiedad por el monto no pagado que se debe. La propiedad con un derecho de
retención no puede venderse ni refinanciarse hasta que se paguen los impuestos y se
elimine el derecho de retención.

Cuando se emite un gravamen, el municipio crea un certificado de gravamen fiscal que
refleja la cantidad adeudada en la propiedad, más cualquier interés o penalidad debida.
Estos certificados luego se subastan y otorgan al inversionista que realiza la mayor
oferta. Los gravámenes fiscales se pueden comprar por unos pocos cientos de dólares
para propiedades muy pequeñas, pero en su mayoría cuestan mucho más.
Los gravámenes fiscales a la propiedad se pueden comprar en un municipio, lo que
permite al propietario del gravamen cobrar los pagos con intereses o efectuar la
ejecución hipotecaria de la propiedad.

Gravámenes fiscales en números

En 2017, aproximadamente $ 14 mil millones en impuestos a la propiedad quedaron
impagos, según la National Tax Lien Association (NTLA). Alrededor de un tercio de esos
gravámenes se venden posteriormente a inversores privados. Los gobiernos locales se
benefician de las ventas privadas porque recuperan inmediatamente el dinero adeudado
en la propiedad en cuestión. Treinta estados venden certificados de gravámenes
fiscales.

Sin embargo, en el estado de Florida, los impuestos a la propiedad no pagados cayeron
de $ 1.2 mil millones en 2008 a $ 740 millones en 2018, y esa caída en la disponibilidad
de gravámenes para los inversores es probable que sea una tendencia nacional. "Con
una economía saludable, sería esperable que más personas estén dispuestas a pagar
sus impuestos a la propiedad.

 

¿Cómo puedo invertir en gravámenes fiscales?

Los gravámenes fiscales a la propiedad se pueden comprar de la misma manera que las
propiedades reales se pueden comprar y vender en subastas. Las subastas pueden
realizarse en un entorno físico o en línea, y los inversores pueden reducir la tasa de
interés del gravamen o aumentar la prima que pagarán por ella. El inversionista que esté
dispuesto a aceptar la tasa de interés más baja o pagar la prima más alta recibe el
derecho de retención. Los compradores a menudo entran en una guerra de ofertas por
una propiedad determinada, lo que reduce la tasa de rendimiento que obtiene el
comprador ganador.

La tasa nacional de ejecución hipotecaria de propiedades con gravámenes fiscales es de
alrededor del 4%. Los compradores deben ser conscientes del costo de las
reparaciones, junto con cualquier otra información desconocida que puedan tener que
pagar si asumen la titularidad de la propiedad. Quienes poseen estas propiedades
pueden tener que lidiar con tareas desagradables, como desalojar a los ocupantes
actuales, lo que puede requerir una costosa asistencia de un administrador de
propiedades o un abogado.

Cualquier persona interesada en comprar un gravamen fiscal debe comenzar por decidir
qué tipo de propiedad le gustaría tener. Pueden elegir entre terrenos residenciales o
comerciales, o terrenos sin desarrollar versus propiedades con mejoras. Luego pueden
contactar al tesorero de la ciudad o condado en la que se halla el bien para averiguar
cuándo, dónde y cómo se realizará la próxima subasta. La oficina del tesorero puede
decirle al inversionista dónde obtener una lista de gravámenes de propiedad que están
programados para ser subastados, así como las reglas sobre cómo se realizará la venta.
Estas reglas describirán los requisitos de preinscripción, los métodos de pago aceptados
y otros detalles pertinentes.

Los compradores también deben hacer su debida diligencia en las propiedades
disponibles porque, en algunos casos, el valor actual de la propiedad puede ser menor
que el monto del derecho de retención. El NTLA aconseja dividir el monto nominal del
gravamen tributario moroso por el valor de mercado de la propiedad. Si la proporción es
superior al 4%, los compradores potenciales deberían mantenerse alejados de esa
propiedad. Además, también podría haber otros gravámenes sobre la propiedad que
evitarán que el oferente tome posesión de ella.

A cada pieza de bienes raíces en un condado determinado con un gravamen fiscal se le
asigna un número dentro de su parcela respectiva. Los compradores pueden buscar
estos gravámenes por número para obtener información sobre ellos del condado, lo que
a menudo se puede hacer en línea. Para cada número, el condado tiene la dirección de
la propiedad, el nombre del propietario, el valor tasado de la propiedad, la descripción
legal y un desglose de la condición de la propiedad, y cualquier estructura ubicada en
las instalaciones.

 

Cómo sacar provecho de un gravamen

Los inversionistas que compran gravámenes de impuestos sobre la propiedad
generalmente están obligados a pagar de inmediato el monto del gravamen en su
totalidad al municipio emisor. En todos los estados, excepto dos, el emisor del derecho
de retención recauda el principal, los intereses y las multas, paga al titular del certificado
de retención y luego recoge el certificado de retención si no está en el archivo. El dueño
de la propiedad debe reembolsar al inversionista el monto total del derecho de
retención más los intereses, que pueden variar entre el 5% y el 36%, la tasa varía de un
estado a otro, pero generalmente está entre el 10% y el 12%. Si el inversor pagó una
prima por el derecho de retención, esto puede agregarse al monto que se reembolsa en
algunos casos.

El cronograma de reembolso generalmente dura entre seis meses y tres años. En la
mayoría de los casos, el propietario puede pagar el gravamen en su totalidad. Si el
propietario no puede pagar el gravamen antes de la fecha límite, el inversionista tiene la
autoridad para ejecutar la propiedad tal como lo hubiera hecho el municipio, aunque
esto ocurre muy raramente.

Desventajas de invertir en gravámenes fiscales a la propiedad

Aunque los gravámenes al impuesto a la propiedad pueden generar tasas de interés
sustanciales, los inversores deben hacer su tarea antes de meterse en este campo. Los
gravámenes fiscales son generalmente inapropiados para inversores novatos o aquellos
con poca experiencia o conocimiento de bienes raíces.

Los inversores también deben estar familiarizados con la propiedad real sobre la cual se
ha colocado el derecho de retención para garantizar que puedan cobrar el dinero al
propietario. Una propiedad en ruinas ubicada en el corazón de un barrio marginal
probablemente no sea una buena compra, independientemente de la tasa de interés
prometida, porque el propietario puede ser completamente incapaz o no estar dispuesto
a pagar el impuesto adeudado. Las propiedades con cualquier tipo de daño ambiental,
como los químicos o materiales peligrosos que se depositaron allí, también son
generalmente indeseables.

Los propietarios de gravámenes deben saber cuáles son sus responsabilidades después
de recibir sus certificados. Por lo general, deben notificar por escrito al titular de la
propiedad sobre su compra dentro de un período de tiempo establecido, luego deben
enviarles una segunda carta de notificación cerca del final del período de canje si el
pago no se ha realizado en su totalidad en ese momento.

Los gravámenes fiscales tampoco son instrumentos eternos. Muchos tienen una fecha
de vencimiento después del final del período de canje. Una vez que el derecho de
retención caduca, el titular del derecho de retención no puede cobrar ningún saldo
impago.

Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, el titular del derecho de retención puede
descubrir otros gravámenes sobre la propiedad, lo que puede hacer que sea imposible
obtener el título.

Muchas instituciones comerciales, como bancos y fondos de cobertura, se han
interesado en gravámenes inmobiliarios. Han podido superar la competencia y reducir
los rendimientos. Esto ha dificultado que los inversores individuales encuentren
gravámenes rentables, y algunos han renunciado como resultado. Sin embargo, ahora
también hay algunos fondos disponibles que invierten en gravámenes, y esta puede ser
una buena manera para que un inversionista novato entre en este ámbito con un menor
grado de riesgo.

La línea de fondo

Los gravámenes fiscales a la propiedad pueden ser una alternativa de inversión viable
para inversores experimentados que estén familiarizados con el mercado inmobiliario.
Aquellos que saben lo que están haciendo y se toman el tiempo para investigar las
propiedades sobre las que compran gravámenes pueden generar ganancias
sustanciales con el tiempo. Sin embargo, los riesgos potenciales hacen que este
escenario sea inapropiado para inversores poco sofisticados.

Los gravámenes de impuestos a la propiedad representan buenas oportunidades para
aquellos que son instruidos en la temática, sabios y conocedores, y una inversión terrible
para aquellos que no realizan la debida diligencia. Si compra tierras pantanosas en
Florida o tierras desérticas en Arizona que no tienen valor, lo más seguro es que el
propietario no canjeará [al pagarle sus impuestos con intereses] y la tierra que obtenga
no tendrá valor. Para obtener más información sobre gravámenes de impuestos sobre la
propiedad, consulte a su agente de bienes raíces o asesor financiero.