Multifamilies: cómo invertir en USA y obtener renta sin sobresaltos
Pregúntale a los Especialistas: Multifamilies: cómo invertir en USA y obtener renta sin sobresaltos
Bernard Prieson de Equiti Partners nos habla sobre la inversión multifamilies y las claves a tener en cuenta.
¿Puedo invertir en multifamilies siendo extranjero? ¿cuál es el impacto positivo que me generará la renta de las unidades?
Bernard Prieson: Un extranjero puede comprar en Estados Unidos, a nivel federal no hay ninguna ley que restrinja que un extranjero pueda comprar propiedades en USA. Nosotros ofrecemos una inversión en una compañía que compra una propiedad y aceptamos inversiones extranjeras. En cuanto a impuestos recomiendo hablar con un especialista que puede ser un contador o un abogado.
En el modelo que ofreces, ¿se puede invertir con crédito?
Bernard Prieson: Una de las ventajas que ofrecemos es que nosotros nos encargamos del crédito hipotecario, si es que invierten con nosotros, no hay ningún requisito para el financiamiento. Si van por su lado, sí hay requisitos.
¿Cuál es el nivel de riesgo que supone la compra de una propiedad multifamiliar que se encuentra completamente rentada?
Bernard Prieson: Puede ser riesgosa, pero, sin embargo, cuando nosotros compramos una propiedad multifamiliar analizamos cada contrato e inquilino y en base a eso negociamos el precio con el vendedor. Mitigamos el riesgo sabiendo que el inquilino paga. Cuando compras una propiedad multifamiliar estás asumiendo el contrato de arriendo y tienes que esperar a que el contrato se venza. En los estados donde nosotros compramos, si el inquilino incumple, lo podemos desalojar en dos o tres semanas, si queremos duplicarle la renta a un inquilino lo podemos hacer. Hay estados en el que no, como en California y New York, puedes estar un año o más para desalojar a un inquilino que esté incumpliendo.
¿Cómo está compuesta la inversión que ustedes realizan? ¿cuál es el porcentaje que aportan, cuánto es de un banco y cuánto de inversores?
Bernard Prieson: Hoy en día aproximadamente el 60% de la compra viene de un crédito hipotecario, en el caso de multifamily hay muchos créditos respaldados por agencias gubernamentales. El 40% restante, viene por 30% inversores privados y 10% nuestra. Para comprar necesitamos un poco mas del precio de compra porque hay gastos de cierre, reservas que hay que mantener.
¿Qué liquidez tiene esta inversión? ¿A partir de qué momento se puede retirar el capital invertido?
Bernard Prieson: Se puede retirar el día que la propiedad se venda o se refinancia, en ese momento se devuelve el capital. Es una inversión que no es muy líquida, es parte de lo que tenemos que hacer para lograr el retorno, apuntamos a inversiones que sean de cinco años, hay oportunidades de recuperar el capital antes si el negocio lo permite.
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