Compra y venta de casas durante la pandemia: Lo que necesita saber
Compra y venta de casas durante la pandemia: Lo que necesita saber
(Recursos para ayudarte a navegar por el nuevo panorama inmobiliario)
La tecnología y la creatividad a la vieja usanza están ayudando a los agentes, compradores y vendedores a cumplir con las prácticas de salud y seguridad del COVID-19 mientras hacen sus tratos.
Algunos compradores están recorriendo las casas virtualmente. Otros la visitan en persona mientras permanecen al menos a 2 metros de su agente. Los vendedores están realizando Open Houses en Facebook Live. Los tasadores están haciendo valoraciones desde el coche. Los compradores están viendo las inspecciones por videollamada. Notarios enmascarados y enguantados están consiguiendo firmas en las puertas.
«Hemos tenido que hacer algunos ajustes, seguro», dicen la mayoría de los realtors «Todos están tratando de minimizar las interacciones cara a cara. Ha habido algunos retrasos, pero sobre todo, se están haciendo tratos, sólo con retoques».
Así es como se ve la compra y venta de casas durante la pandemia.
Las reglas sobre las exhibiciones en persona varían según la ciudad, el condado y el estado. Algunos las permiten y otros las prohíben. Hay que consultar con cada estado, condado y gobierno local para obtener la última información sobre los cierres de negocios y las reglas de cierre de cada uno.
Los agentes han realizado visitas a domicilio a través de FaceTime y otras herramientas similares durante años. Pero estas plataformas han demostrado ser invaluables para la compra y venta de casas durante la pandemia. Los sitios de bienes raíces reportan un aumento en la creación de tours caseros en 3D. Las solicitudes de visitas guiadas en video a las casas en marzo y abril de 2020, se han incrementado en más del 500% en relación a cualquier período anterior a la pandemia
Muchos agentes manifiestan estar sorprendidos porque, confiesan, jamás habían cerrado un trato por una casa que los compradores sólo vieron en video.
En los lugares donde se permiten las exhibiciones en persona, los agentes limpian las manijas de las puertas, rocían la caja de seguridad con desinfectante, y abren la casa, los armarios, todo para un cliente. «Dejamos todas las luces encendidas para que nadie toque los interruptores, y no tocamos los armarios o las puertas durante las exhibiciones», dicen.
Pautas de seguridad en las exposiciones
La ASOCIACIÓN NACIONAL DE REALTORS®, que produce HouseLogic, recomienda que sólo un comprador entre en una casa a la vez, con 2 metros de distancia entre cada huésped. La NAR también recomienda a los agentes que los compradores potenciales se laven las manos, o que usen desinfectante de manos cuando entren por la puerta. También deberían quitarse los zapatos. Tampoco deben estar presentes niños en las exhibiciones.
«Estamos viviendo tiempos extraordinarios y circunstancias inusuales. Si tienes la capacidad de trabajar, tienes que ser creativo», dijo Mabel Guzmán, una agente inmobiliaria de Chicago, a NBC News. Guzmán, que también es vicepresidente de asuntos de la asociación para NAR, ha elaborado un video que ofrece consejos y estrategias para las emisiones virtuales durante la pandemia.
Ayuda para el pago inicial
Muchas organizaciones que ofrecen asistencia para el pago inicial a los compradores de vivienda por primera vez han suspendido temporalmente los programas o cambiado las reglas.
Tasaciones de escritorio, Drive-By
Los tasadores son trabajadores esenciales en muchas áreas, por lo que las valoraciones de las casas continúan. Pero a menudo, a distancia. Nuevas reglas temporales de la Autoridad Federal de Financiamiento de la Vivienda permiten tasaciones desde el vehículo y desde el escritorio para préstamos respaldados por el gobierno federal.
En una tasación de escritorio, el tasador hace una estimación de la vivienda basada en los registros de impuestos y en la información del servicio de listas múltiples, sin una visita en persona. Para un drive-by, el tasador sólo mira el exterior de la casa, en combinación con una valoración de escritorio.
Por otra parte, algunos prestamistas privados siguen exigiendo tasaciones en persona, que se permiten incluso en zonas con órdenes de cierre. Los prestamistas privados tienen alrededor del 35% de las hipotecas de primer piso, según el Instituto Urbano
Cuando los tasadores llegan a su casa, deben seguir las pautas del Centro de Control de Enfermedades, incluyendo el uso de guantes y una máscara facial, mantener una distancia de al menos 2 metros de cualquier persona en la casa, y preguntar si los propietarios han estado enfermos o han viajado recientemente a un punto caliente de COVID-19.
Inspecciones a través de video en vivo
Los inspectores trabajan ahora a menudo solos, sin compradores a la vista, y utilizan desinfectantes para las manos y toallitas con alcohol. La Asociación Nacional de Inspectores de Viviendas Certificados aconseja a los inspectores que graben en vídeo su inspección para que los clientes puedan verla en casa más tarde, o que utilicen FaceTime u otras aplicaciones de videoconferencia en directo para llevar a sus clientes a la inspección, de forma virtual. También pueden llamar a los clientes con sus hallazgos después de que hayan terminado.
La Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas también ha publicado directrices para los inspectores para que se mantengan a sí mismos y a los propietarios de las viviendas seguras, a la vez que proporcionan una evaluación precisa del estado de una casa.
Tasas de Hipotecas y Cierres
Dado que las tasas de las hipotecas fluctúan rápidamente y los plazos de cierre tardan más de lo habitual, algunos prestamistas están ampliando los períodos de bloqueo de las tasas de las hipotecas. Usted puede obtener una buena tasa y mantenerla aunque su prestamista se demore más de lo habitual en procesar su préstamo.
Pero el protocolo depende del prestamista y del préstamo. Algunos prestamistas ofrecen esto para todos los préstamos; otros para refinanciar. Consulte con su prestamista sobre su política.
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¿Cómo obtener financiamiento para la vivienda?
Verificación de empleo
Un paso importante para conseguir una hipoteca es probar que el prestatario tiene un trabajo. En los días anteriores al virus, los prestamistas llamaban al empleador del prestatario para una verificación verbal.
La Autoridad Federal de Financiamiento de la Vivienda, que supervisa a Fannie Mae, Freddie Mac y los bancos federales de préstamos para la vivienda, ha flexibilizado las reglas para los préstamos respaldados por el gobierno federal debido a que muchos negocios están cerrados.
Los prestamistas de préstamos respaldados por el gobierno federal ahora aceptan un correo electrónico de un empleador, un recibo de sueldo del año reciente hasta la fecha, o un estado de cuenta bancario que muestre un depósito de nómina reciente como prueba de empleo.
Recorridos
La compra y venta de casas durante la pandemia significa que los agentes inmobiliarios pueden realizar el recorrido final por video con sus clientes. O pueden abrir la casa y hacer que los compradores la recorran por su cuenta. Muchos agentes aún prefieren acompañar a sus clientes, pero se mantienen a 2 metros de distancia y hacen que se laven las manos al entrar y salir de la casa. Todos llevan máscaras, también.
Y, por supuesto, cuando los compradores toman posesión, deben desinfectar.
La notarización a distancia depende de donde se vive
Alrededor de la mitad de los estados tienen políticas de certificación permanente por Internet. Éstas permiten a un notario y a un firmante en diferentes lugares firmar un documento electrónico, normalmente mediante el uso de aplicaciones de vídeo como Zoom o FaceTime. Los notarios le verán firmar un documento en papel o hacer una firma electrónica en un documento electrónico, a través de una cámara.
Algunos estados han implementado reglas temporales que permiten la RON. El número de estados que permiten la notarización remota podría crecer a medida que se amplíe la legislación federal y estatal sobre pandemias.
Los cierres se vuelven creativos
Los cierres tradicionales, donde todos se reunían alrededor de una gran mesa para firmar los papeles finales, ya no son posibles. Las compañías de títulos y los bancos se están volviendo súper creativos para lidiar con las limitaciones.
Por ejemplo, una compañía de Minnesota, Legacy Title, puso en marcha un servicio de cierre de autoservicio en una de sus oficinas en un antiguo edificio de sucursales bancarias. El representante de la compañía de títulos se sienta en la ventanilla de un banco y maneja los papeles de cierre mientras el cliente se sienta en su auto. Legacy completó 14 cierres en la primera semana que ofreció el servicio de auto-servicio.
Luego están los cierres de autos, donde toda la transacción se realiza en autos. Notarios enmascarados y enguantados se reúnen con los compradores en los estacionamientos y pasan los documentos por las ventanillas de los autos.
«Tuve un cierre donde el comprador se sentó en su coche todo el tiempo. El abogado salió a su coche, le dio los papeles, hizo que firmara en su coche, y mi comprador nunca salió de su automóvil», dijo el agente Isaac McDow a la televisión WBRC.
Dice el agente Henson, con sede en Georgia, «He tenido cierres las últimas tres semanas que me han pedido que no asista». Hubo uno en el que el vendedor firmó dos días antes que el comprador. Luego el vendedor volvió dos días después y firmó».
Henson, que también tiene licencia en Nueva York, ha tenido que ampliar las fechas de cierre de dos ventas allí desde entonces. Las juntas de la cooperativa no dejan entrar a los no residentes en los edificios – ni siquiera a un electricista que necesita hacer reparaciones como parte de un asunto que surgió en la inspección. Dejó el cierre con una fecha abierta.
«Se trata de ser muy flexible en este momento», dice.
CONSEJO: Averigüe si la oficina de registro del condado donde quiere comprar o vender, puede completar el trato en línea.
Entonces, ¿debería comprar o vender?
La industria de bienes raíces está respondiendo de manera creativa y segura a la situación, y las tasas de hipotecas siguen siendo bajas. Su agente es una gran fuente de información sobre la compra y venta de casas durante la pandemia para ayudarle a sentirse cómodo. Pero, en última instancia, esta es una pregunta que sólo usted puede responder.
