EN QUÉ ME PUEDE AFECTAR LA FORMA DE ADQUIRIR UNA
PROPIEDAD EN LA FLORIDA
Parte I
Por Horacio Sosa
Ser dueño de una propiedad inmobiliaria en la Florida acarrea un sinnúmero de beneficios
económicos. La titulación del bien, aun sin intención, puede provocar el desperdicio del valor
parcial o total de la propiedad si uno no se asesora con un profesional idóneo antes de presentar
su oferta de compra.
Aquí te acercamos la primera parte de este tema de vital importancia a la hora de decidir la
compra de un bien inmueble en el Estado de Florida, USA.
¿Cómo ser dueño de una propiedad inmobiliaria y qué pasa si una persona muere o queda
incapacitada?
A. Bienes titulados a nombre individual – En este caso, una persona, de forma
individual, compra un bien a nombre propio, por ejemplo, Juan Perez, casado. Si
Juan fallece, el traspaso de los bienes a sus herederos se decidirá a través de un
proceso judicial de sucesión llamado “probate.” El costo aproximado de un
proceso de “probate” es de 7% del valor de la sucesión. En el caso en que Juan
quede incapacitado mentalmente (coma, Alzheimer’s, demencia senil), y la familia
quiera vender los bienes, si Juan nunca preparó un “durable power of attorney”
(poder general), la familia de Juan tendrá que iniciar un proceso de
“guardianship.” En el proceso de “guardianship” el juez nombra a un abogado
para Juan y a un comité de médicos que evaluarán la incapacidad de Juan antes
de nombrar a sus guardianes, quienes eventualmente podrán vender la
propiedad con autorización de la corte.
B. Bienes titulados a nombre de personas casadas “Tenancy by the Entireties” o
“Husband and Wife” – En el caso en que Juan Perez y Maria Perez, esposos,
compran la propiedad y titulan a nombre de ambos, la propiedad pertenece a
ambos en un 100%. Uno no puede vender la propiedad sin el consentimiento del
otro. A la muerte del primer conyugue, la propiedad pasa al sobreviviente, sin
necesidad de probate, el que sí será necesario a la muerte del segundo
conyugue. A la incapacidad de cualquiera de los cónyuges, un guardianship será
necesario si no hay un “durable power of attorney.”
C. Bienes titulados a nombre conjunto – “Joint Tenants with Right of Survivorship” –
Juan Perez y su hijo Jose Perez compran la propiedad a nombre conjunto con la
cláusula JTWRS. La propiedad no se puede vender sin el consentimiento del otro
joint tenant, y es necesario un juicio de partición en el caso de que haya
desacuerdo. A la muerte de uno, el sobreviviente hereda, sin necesidad de
probate. A la incapacidad de cualquiera de los dueños, el guardianship será
necesario si no hay un “durable power of attorney.”
D. Bienes titulados a nombre conjunto – “Tenancy in Commons” – Juan Perez y su
amigo Juan Ayala compran la propiedad a nombre de ambos, sin la cláusula
JTWRS. Se presume que ambos son socios del 50% al menos que el titulo diga lo
contrario. A la muerte de cualquiera, la parte del fallecido pasa a los herederos
del fallecido por un juicio sucesorio. El sobreviviente es dueño con los sucesores
del anterior dueño. A la incapacidad de cualquiera de los dueños, el guardianship
será necesario si no hay un “durable power of attorney.”
E. Bienes titulados a nombre de una compañía LLC o Inc. La compañía es la dueña
de la propiedad y la firma de los directivos y accionistas de la compañía es
necesaria para la venta de la misma. Si uno de los accionistas muere o está
incapacitado, probate y/o guardianship podría ser necesarios.
F. Bienes titulados a nombre de un trust. El trust es el dueño de la propiedad. El
que firma es el trustee, quien debe rendir cuenta a los beneficiarios. Probate y/o
guardianship no serían necesarios si el trust está bien preparado y redactado.
G. Life Estates – En un life estate, el dueño de la propiedad es el titular durante la
vida y a la muerte, la propiedad pasa al “remainderman” sin necesidad de
probate. Es muy importante saber que se necesita lenguaje muy específico para
crear un life estate.
¿Desea conocer más sobre este tema? Escríbanos a info@thinkinworld.com y con gusto le
enviaremos la 2da parte de esta nota, “Cómo me afectan los impuestos sucesorios en la
compra de una propiedad en Florida” en carácter de anticipo exclusivo y antes de su
publicación en nuestro sitio.
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Horacio Sosa, Abogado de Estate Planning, Elder Law, Probate, Guardianship y Special Needs. Fue abogado de real estate por muchos años, pero ya no ejerce en este campo. Sus oficinas están en Davie, Broward County, FL.
