Condo-storage: la evolución del almacenamiento que conquista a los inversores
El self-storage es uno de los segmentos más sólidos del mercado inmobiliario de EE.UU. La industria del almacenamiento genera USD 35 billones al año, y uno de cada cinco norteamericanos utiliza depósitos para guardar sus pertenencias. Sin embargo, el rubro aún no alcanzó su techo, y existe una tendencia que promete incrementar su alcance: la subdivisión de edificios en unidades independientes.
El modelo condo-storage: innovación y nuevas oportunidades El modelo de negocio que propone el condo-storage representa un soplo de aire fresco para la industria del storage. Se trata de una reformulación de un producto establecido, que permite expandir el mercado hacia nuevos tipos de públicos. Efectivamente, la subdivisión de edificios en unidades posibilita que pequeños y medianos inversores se sumen a este negocio, con desembolsos de capital que parten de montos cercanos a los USD 50.000.
Esta reconfiguración de la comercialización de los storages no implica el reemplazo de un tipo de inversor objetivo por otro, sino que constituye una innovación de mercado. Es decir, una estrategia mediante la cual un negocio introduce una novedad que permite incorporar nuevos segmentos. La posibilidad de adquirir unidades de almacenamiento y escalar la inversión de manera progresiva aumenta las alternativas del segmento en términos de costos y, por lo tanto, favorece su expansión.
Alta estandarización: el storage como commodity Otra de las características que hacen a la consolidación de este modelo es su alto grado de estandarización. El condo-storage genera productos que funcionan de manera similar a un commodity: las unidades de almacenamiento son activos serializados, prácticamente idénticos entre sí y combinables. Esto los convierte en bienes de fácil ingreso y fácil salida, ya que, a diferencia de lo que sucede con otras propiedades inmobiliarias, su comercialización depende de su utilidad objetiva y no de su atractivo subjetivo. Tal es así que, en muchas ocasiones, quienes adquieren estos inmuebles no consideran necesario conocerlos en persona antes de comprarlos.
Al igual que los commodities, el self-storage es cada vez más elegido por los inversores que buscan construir carteras diversificadas. En contextos de volatilidad financiera, cobran relevancia estrategias como las que propone el modelo de dotación de Yale, según el cual una cartera exitosa debe destinar al menos un 20% a activos alternativos. Distintos cálculos indican que esta fórmula puede hasta duplicar los rendimientos que presentan las carteras tradicionales.
La subdivisión de edificios en unidades posibilita que pequeños y medianos inversores se sumen a este negocio, con desembolsos de capital que parten de montos cercanos a los USD 50.000.
Rendimientos superiores El condo-storage incluso ha demostrado tener la capacidad para generar ganancias aún mayores que las que ofrecen los bonos del Tesoro norteamericano, activo históricamente elegido por quienes desean minimizar riesgos y asegurar ganancias. Este es el caso de las unidades de almacenamiento que comercializa la empresa BAS Storage, del empresario argentino Marcos Victorica, los cuales en un lapso de diez años generaron más del doble de ganancia que la producida por dichos bonos en el mismo período.
La clave: depender de la producción, no de la población Una de las claves del éxito de esta industria radica en su dependencia del crecimiento de la producción, y no del crecimiento de la población. Mientras EE.UU continúe siendo uno de los países más productivos del mundo seguirá generando un excedente que almacenar, y el negocio del self-storage sostendrá su rumbo ascendente. Los storages son bienes profundamente arraigados en la cultura norteamericana, tan necesarios para el país como los aeropuertos y las carreteras.
El condo-storage no solo representa una reconfiguración al interior del sector, sino también un nuevo abanico de posibilidades para el inversor moderno.
Marcos Victorica es Fundador y CEO de Best American Storages, compañía que está revolucionando el mercado inmobiliario americano a partir de la creación de un producto basado en la infraestructura económica americana.
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